“房子是我出钱买的，住了十几年，怎么就不是我的了？” 这是许多“借名买房”纠纷中，实际出资人最痛心的疑问。现实中，因为各种原因，比如没有购房资格或是信任亲友等，有些人会把所购买的房产登记在他人名下，以为靠口头约定或“君子协议”就万事大吉。但高某某的遭遇，给我们敲响了警钟！ 2004年，高某某因300多平米的房子被拆迁，按政策，高某某和其长子高某一，各能买一套便宜的经济适用房。签订拆迁协议时，长子因工作原因无法返回签字，次子又系未成年。于是，高某某找来小舅子屈某某帮忙，用屈某某的名字签了拆迁协议，也用屈某某的名字“买”下了本该属于高某一的经济适用房，并口头约定会将房产过户给高某某。 2007年，屈某某不幸车祸去世。2008年，正式签署购房合同时，因为屈某某已故，合同由屈某某的妻子张某某签订。19万多的购房款，实际上是高某某的两个儿子缴纳。房子交付后，也一直由高某某父子居住，物业费、供暖费等所有费用由二人缴纳。 高某某多次找张某某，要求把房子过户到自己名下，但张某某一直不同意。无奈之下，高某某把张某某告到了法院。 高某某说：“这房子实际上是我的！钱是我家出的，也是我家在住。当初就是借屈某某的名字买一下，说好要过户给我的。张某某应该配合我办理过户手续。” 张某某说：“这房子法律上就是我的！购房合同是我签的，房产证上也是我的名字。跟高某某和他儿子没关系。法院应该驳回他的请求。” 最终，法院判决高某某败诉，驳回高某某的全部诉讼请求，房子归张某某所有。 看到这里，很多人发出疑问，为什么出钱出力的人反而输了官司？且看法官为您详细解释： 第一，不动产物权登记生效原则，房产证是“定房神针”！根据《民法典》第214条、216条规定，房子的所有权，以不动产登记簿上登记的名字为准。谁的名字在房产证上，法律就认谁是房主。即张某某已取得不动产权证书，因此系房屋合法所有人。 第二，口头借名买房，法律只认“债”，不认“房”！就算当初高某某和屈某某真有“借名买房”的口头约定，这种约定只能在他们之间产生一种“债”的关系，比如，屈某某或其继承人张某某有义务配合过户。但这种约定不能直接让房子变成高某某的。它不会自动发生物权变动。高某某只能依据这个口头约定的“债”去起诉要求张某某配合过户，而不能直接要求法院确认房子就是他的。 第三，举证不能承担败诉后果！高某某说存在“借名买房”的口头约定，但他拿不出有力的书面证据，比如已签好的借名协议等来证明这一点。他提供的出资证明、缴费单据、居住证明等，只能证明他出了钱、住了房，但这些都不能直接推翻房产证登记的效力，不能证明房子在法律上就是他的。 法官郑重提醒：借名买房，风险巨大！高某某的案子不是个例。借名买房，就像给自己埋下“定时炸弹”，风险极高：一是名义上的房主（登记人）不认账了，拒绝过户。实际出资人只能打官司要回当初出的购房款，较难拿到房子本身！二是如果登记人欠了别人的钱，房子可能被债主查封、拍卖！你出了钱，房子却可能保不住。三是口头约定很难证明。不要拿利益考验人性，时间久了，人情变了，对方不承认，你光有付款记录、缴费单子，法院也很难认定房子是你的！ 那么如何避免“房财两空”？ 别急，法官给你来支招。第一招，白纸黑字写清楚！如果万不得已真要“借名”，必须签订详细的书面《买房协议》，写清楚房子实际是谁的、什么条件下必须过户、如果反悔要赔多少钱等。切勿轻信口头约定，约定风险太大！第二招，留好所有开销证据！ 如购房款、税费、装修费、物业费等所有钱款往来，务必通过银行转账，保留好所有转账凭证、收据、发票原件。第三招，抓紧过户是王道！只要条件允许，比如购房资格满足了、政策允许了，立刻、马上把房子过户到自己名下！ 只有名字真正写在房产证上，你的权利才算真正落地！ 法官最后强调，房产交易，务必“名实相符”！ 借名买房如同“空中楼阁”，房产证上的名字，才是法律唯一认的“真房主”！ 切勿心存侥幸，以免追悔莫及。

原标题：《以案释法｜借名买房 小心“房财两空”！真实案例告诉你：房产证上的名字才是“真房主”！》

东胜区人民法院 2025-08-18 19:37

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